Motivo 1. Un buon momento per entrare

Procore Technologies è una società americana che sviluppa una piattaforma cloud per la gestione dei progetti di costruzione, che riunisce tutti i partecipanti del processo edilizio — dal committente ai subappaltatori — in un unico spazio digitale. Grazie a questa piattaforma, le aziende gestiscono l’intero ciclo di vita dei progetti: dalla preparazione e pianificazione pre-progettuale fino alla costruzione, al controllo dei costi e alla consegna dell’opera, utilizzando moduli integrati per la gestione di finanza, tempistiche e qualità. La missione chiave di Procore è sostituire fogli di calcolo frammentati, email e documentazione cartacea con un unico sistema che garantisca un controllo trasparente del progetto e consenta di ridurre rischi operativi, ritardi e spese non mirate.

Di recente le azioni Procore sono state sotto pressione: dall’inizio del 2026 la capitalizzazione della società è diminuita di quasi il 50%, nonostante solidi risultati nel 1° trimestre 2026, al termine del quale i ricavi sono cresciuti a doppia cifra e la marginalità operativa è migliorata in modo significativo. Al contempo, un rappresentante del management di Procore alla conferenza Jefferies di maggio ha osservato che il trimestre era pienamente in linea con le aspettative interne dell’azienda e che una reazione così brusca del mercato è stata inaspettata per il management.

Andamento della capitalizzazione della società; fonte: TV

Il calo della capitalizzazione di Procore dopo un solido primo trimestre è stato determinato più da un cambiamento nella percezione del rischio che da un peggioramento dei fondamentali del business. Nonostante i buoni risultati, la società è rimasta leggermente al di sotto del consenso sugli utili per azione (EPS), il che, in un contesto di pressione generalizzata sul settore software, ha amplificato la reazione negativa degli investitori. The Economist nota che gli operatori di mercato continuano a temere la cosiddetta SaaSpocalypse — l’ipotesi che l’intelligenza artificiale possa sostituire le aziende che sviluppano software specializzato. In queste condizioni, anche una piccola deviazione sull’EPS o l’assenza di una chiara accelerazione della crescita dei risultati finanziari vengono percepite dal mercato come un motivo per rivedere i multipli.

Un ulteriore fattore di pressione è stato il cambio del team manageriale di Procore, che ha sollevato negli investitori domande su come i nuovi dirigenti attueranno la strategia aziendale. A settembre 2025 Procore ha annunciato la nomina a CEO di Ajei Gopal (Ajei Gopal), che per molti anni ha guidato Ansys — sviluppatore di software ingegneristico. Gopal ha sostituito in questo ruolo il fondatore dell’azienda Tooey Courtemanche (Tooey Courtemanche). A marzo 2026 il consiglio di amministrazione ha inoltre nominato Rachel Pyles (Rachel Pyles) come CFO e Walt Hearn (Walt Hearn) come Chief Revenue Officer. Entrambi hanno lavorato in precedenza con Ajei Gopal (Ajei Gopal) e vantano una significativa esperienza nella gestione di grandi aziende tecnologiche.

Allo stesso tempo, non si può non notare che il nuovo management è subentrato a un team dirigenziale piuttosto esperto e che i cambiamenti di personale sono avvenuti solo un anno e mezzo dopo la modifica strategica del modello di vendita di Procore. In altre parole, in un periodo relativamente breve l’azienda sta compiendo già il secondo passo strategicamente importante, che dall’esterno può apparire non coerente con le decisioni precedenti e quindi aumentare l’incertezza sul suo sviluppo futuro.

Nonostante le temporanee incertezze aziendali, a nostro avviso il profilo della società rimane solido e l’attuale punto d’ingresso appare interessante alla luce delle opportunità che si aprono per Procore.

Nuovo management. Tutti e tre i nuovi dirigenti dell’azienda hanno lavorato insieme in Ansys. Ciò significa che il team manageriale potrà adattarsi più rapidamente alle specificità del business di Procore e avviare l’implementazione dei miglioramenti necessari. Inoltre, la loro esperienza in Ansys merita un’elevata valutazione. Sotto la guida di Gopal la società ha aumentato i ricavi di oltre tre volte, ha quasi quadruplicato la capitalizzazione, è diventata leader mondiale nella modellazione ingegneristica ed è entrata negli indici S&P 500 e NASDAQ 100. Inoltre, il management ha sottolineato separatamente che non intende modificare in modo significativo i processi di vendita riformati un anno e mezzo fa. In altre parole, gli investitori non dovranno nuovamente attendere il completamento di una trasformazione su larga scala del business, che potrebbe essere accompagnata da una maggiore volatilità dei risultati finanziari.

Potenziale accelerazione della crescita del mercato finale. Il mercato di riferimento di Procore negli USA è costituito dalla costruzione di edifici non residenziali e di condomini, mentre i segmenti dell’edilizia unifamiliare e delle ristrutturazioni residenziali praticamente non utilizzano le soluzioni dell’azienda. Storicamente, il volume complessivo della costruzione di immobili non residenziali e di abitazioni multifamiliari è cresciuto di ~4% all’anno. Ora, secondo le parole del management, la dinamica si colloca tra la stagnazione e una crescita dell’1%. Allo stesso tempo, durante le conversazioni con i clienti la leadership di Procore non osserva un peggioramento della congiuntura di mercato neppure in condizioni di aumento dei prezzi del petrolio nel primo trimestre 2026. In caso di accelerazione della crescita dei mercati finali, l’azienda potrebbe ottenere un significativo driver aggiuntivo per migliorare i risultati finanziari.

È importante notare che un impatto positivo sui mercati target di Procore potrebbe derivare non solo, e non tanto, da un taglio dei tassi della Fed USA, quanto da cambiamenti politici e di settore. Ad esempio, il precedente superciclo di crescita è stato in larga misura legato alla legge CHIPS and Science Act adottata nel 2022. Il documento prevedeva investimenti nell’industria dei semiconduttori statunitense per oltre $50 mld, di cui circa $39 mld destinati alla costruzione, espansione e modernizzazione degli impianti produttivi — proprio il segmento che costituisce il nucleo del modello di business di Procore.

Boom nella costruzione di data center. Uno dei fattori di settore in grado di accelerare la crescita del mercato delle costruzioni non residenziali è il rapido aumento degli investimenti nella costruzione di data center negli USA e nel mondo. Secondo le stime di McKinsey, nel periodo 2025–2030 il volume degli investimenti in questo ambito potrebbe raggiungere circa $6,7 trilioni. In questo contesto, la leadership di Procore si aspetta un aumento della quota dei data center nel volume complessivo delle costruzioni negli USA dall’attuale 2% al 3%–4% nei prossimi anni, il che potrebbe diventare un importante driver della domanda per le soluzioni dell’azienda.

In questo contesto riveste particolare importanza la partnership strategica tra Procore e NVIDIA, conclusa nel primo trimestre 2026. Essa prevede l’integrazione delle piattaforme di entrambe le società per accelerare la progettazione e la costruzione di “fabbriche di AI” e di altri impianti di infrastrutture critiche. L’essenza dell’iniziativa è l’unione del servizio di gemelli digitali 3D di NVIDIA con gli strumenti di gestione dei progetti di costruzione di Procore. Di conseguenza si crea un ambiente digitale continuo che riflette l’avanzamento del progetto lungo tutto il suo ciclo di vita. A nostro avviso, tale integrazione può aumentare sensibilmente il valore della piattaforma per i committenti che realizzano progetti infrastrutturali complessi e ad alta intensità di capitale.

Ottenimento dell’autorizzazione FedRAMP Moderate. Un importante driver di crescita a breve termine per Procore è stata l’autorizzazione ottenuta all’inizio del 2026: FedRAMP Moderate, necessaria per lavorare con una serie di clienti governativi statunitensi. La leadership dell’azienda sottolinea che la presenza di tale accreditamento è una condizione obbligatoria per partecipare a molti contratti pubblici. Questo requisito si applica non solo alle agenzie governative, ma anche agli appaltatori generali che realizzano progetti su commessa pubblica. In pratica ciò apre all’azienda l’accesso al segmento di grandi contratti di lungo periodo, in grado di garantire una crescita stabile dei ricavi.

Potenziale internazionale. Secondo le stime del nuovo management, l’attività internazionale di Procore non sta ancora esprimendo tutto il suo potenziale. In particolare, questo segmento è in grado di crescere più rapidamente del business nordamericano, ma ad oggi ciò non sta accadendo. Per questo Procore ha già iniziato a implementare misure volte a correggere la situazione.

Così, in Europa l’azienda ha presentato un meccanismo aggiornato per lavorare con modelli 3D degli edifici. Ora i clienti possono unire diversi modelli BIM — architettonici, impiantistici e strutturali — in un unico modello federato e visualizzarlo direttamente nell’interfaccia di Procore, senza dover passare a software specializzati. In questo modo, la piattaforma diventa non solo un archivio di documenti, ma un vero e proprio spazio di lavoro del progetto, in cui i partecipanti alla costruzione hanno accesso allo stato aggiornato dell’opera, ai disegni collegati, alla documentazione e alle attività in un’unica finestra.

Ciò è particolarmente importante per il mercato europeo, poiché in molte gare i committenti richiedono già che gli appaltatori lavorino in un ambiente comune di dati (CDE, Common Data Environment) conforme allo standard ISO 19650. Proprio questa funzionalità è implementata nella nuova soluzione Procore. In sostanza, ciò cambia la percezione dell’azienda: da fornitore di software per la gestione delle costruzioni si trasforma in una piattaforma CDE completa.

Per promuovere la nuova soluzione, Procore ha presentato la propria piattaforma CDE europea a una conferenza sull’innovazione a Londra, che ha riunito circa 170 clienti attuali e potenziali, oltre a partner. Secondo le parole del management, i feedback dei partecipanti sono stati positivi, il che apre ulteriori opportunità per ampliare la base clienti in Europa.

Nel complesso, i fattori elencati permettono di considerare l’attuale debolezza del titolo Procore come il risultato di una combinazione di incertezze temporanee aziendali e macroeconomiche. Al contempo, sotto la guida del nuovo team manageriale l’azienda ottiene diversi driver strutturali di crescita — dalla possibile ripresa del ciclo edilizio e dal boom dei data center fino all’ingresso nel mercato delle commesse pubbliche USA e al rafforzamento del business internazionale.

Motivo 2. Rafforzamento del business grazie alla AI

Sullo sfondo dei timori che l’intelligenza artificiale possa sostituire il software specializzato, Procore sta portando avanti diverse iniziative mirate a integrare le proprie soluzioni di AI nella base della piattaforma e del modello operativo. L’obiettivo principale dell’azienda è rendere gli strumenti Procore più intelligenti, affinché i clienti non solo possano registrare informazioni tramite i servizi esistenti, ma anche prendere decisioni sulla base dei dati accumulati.

In primo luogo, l’azienda sta creando un’architettura AI specializzata, adattata specificamente alle esigenze del settore delle costruzioni. All’inizio del 2026 Procore ha completato l’integrazione delle tecnologie e dei dati della società DataGrid, acquisita nel gennaio 2026 per $190 mln, nella propria piattaforma Helix. Su questa base è stato lanciato Procore AI — un insieme di funzionalità AI che operano sopra tutti i servizi esistenti dell’azienda per gestione e collaborazione.

L’elemento chiave della piattaforma è un proprio “motore di ragionamento”, addestrato sulle specificità del settore delle costruzioni. Comprende come lavorare con RFI (Request for Information — richieste di informazioni per chiarire la documentazione di progetto), come sono collegati tra loro reportistica di cantiere, progetti, disegni, accordi integrativi e obbligazioni finanziarie. Inoltre, Procore AI memorizza il contesto di ciascun progetto cliente ed è in grado di rispondere alle domande su di esso senza perdere la logica anche dopo decine di richieste consecutive.

Attualmente Procore AI è già utilizzata in diversi scenari pratici. Ad esempio, l’azienda sta testando un’interfaccia vocale per gli operai di cantiere, che consente di accedere ai dati del progetto senza usare le mani. Inoltre, è stato lanciato un agente AI per l’analisi dei contratti, che individua i rischi legali nella documentazione di costruzione. Parallelamente si amplia la libreria di strumenti specializzati — dai calcolatori di conformità normativa ai servizi di analisi dei disegni e di verifica incrociata dei documenti — il che aumenta in modo significativo l’efficienza d’uso della piattaforma.

Procore AI ha già confermato la propria utilità pratica. Per esempio, uno dei clienti dell’azienda — Crest Operations — è riuscito a ottimizzare in modo rilevante il processo di preparazione dei preventivi. Se in precedenza la creazione di offerte complesse per gare richiedeva diverse settimane di lavoro manuale a causa della necessità di analizzare migliaia di punti dati nei disegni, con Procore AI questo processo è stato ridotto a ~20 minuti.

Il management sottolinea che Procore AI si sta gradualmente avvicinando a un livello di comprensione del contesto e di funzionalità tale da poter essere considerata una vera sostituzione di un dipendente esperto di un’impresa di costruzioni. In questo contesto, la leadership si aspetta che in prospettiva Procore non competerà tanto per i budget digitali dei clienti, quanto per i loro fondi salari. Secondo le stime dell’azienda, circa la metà dei costi di un tipico progetto edilizio riguarda proprio la manodopera. Pertanto anche una sostituzione parziale dei dipendenti con l’intelligenza artificiale può ampliare in modo significativo il mercato indirizzabile di Procore.

Nonostante il lancio relativamente recente, l’azienda ha già iniziato la monetizzazione iniziale di Procore AI. In questa fase la sua promozione è affidata a un team di vendita specializzato, che aiuta i clienti a definire i casi d’uso, a giustificare l’efficienza economica dell’implementazione e a selezionare il set ottimale di funzioni AI. In futuro, l’esperienza accumulata è prevista essere scalata all’intero dipartimento commerciale, il che dovrebbe accelerare la penetrazione di Procore AI nel mercato.

Al contempo, il modello di monetizzazione differisce dall’abbonamento tradizionale utilizzato dall’azienda per la maggior parte dei prodotti. Il costo dei servizi AI dipende dal volume del loro utilizzo — risorse di calcolo e numero di token. Questo approccio crea una nuova fonte di ricavi all’interno della base clienti esistente, che può aumentare man mano che i clienti ampliano l’uso degli agenti AI.

Infine, la AI diventa uno strumento per aumentare l’efficienza della stessa Procore. La leadership nota che i dipendenti dell’azienda hanno già ottenuto accesso alle principali piattaforme di AI, e che la divisione R&D sta gradualmente passando a un nuovo modello di lavoro in cui una parte significativa delle attività di routine viene automatizzata. Ciò consente di portare più rapidamente nuovi prodotti sul mercato e di ridurre i costi di sviluppo. Man mano che tali pratiche si diffondono in altri reparti, l’azienda prevede di ottenere una leva operativa aggiuntiva: si prevede che i risparmi di spese operative grazie all’uso della AI compensino ampiamente la pressione sul margine lordo legata all’aumento dei costi di calcolo.

In questo modo Procore dimostra allineamento con i principali trend tecnologici: l’azienda integra attivamente la AI nella propria piattaforma, aumentando al contempo il valore per i clienti e creando nuove opportunità di monetizzazione.

Motivo 3. Crescita dei KPI operativi e sviluppo della linea di prodotto

Nel 1° trimestre 2026 Procore ha mostrato una dinamica positiva degli indicatori finanziari e operativi, pienamente coerente con le previsioni interne dell’azienda.

In primo luogo, Procore continua a rafforzare la propria posizione nel segmento alto della base clienti. Il numero di nuovi contratti con ricavi ricorrenti annuali (Annual Recurring Revenue, ARR) superiori a $100 mila è aumentato del 24% a/a. Ciò indica una crescita della quota di accordi con clienti più grandi. Per l’azienda questa dinamica significa non solo un aumento dello scontrino medio, ma anche un maggiore potenziale di ulteriore espansione dell’uso della piattaforma, poiché i grandi appaltatori e developer, di norma, utilizzano più moduli Procore e integrano più in profondità il sistema nei propri processi aziendali.

In secondo luogo, si rafforza la base dei ricavi futuri grazie alla crescita del backlog corrente (current remaining performance obligations, cRPO), che riflette il volume di contratti firmati i cui ricavi saranno riconosciuti nei prossimi 12 mesi. Nel 1° trimestre questa metrica è aumentata del 21% a/a, superando il tasso di crescita dei ricavi (+15,7%). In parte, tale dinamica si spiega con l’aumento della durata media dei contratti, poiché i clienti hanno iniziato più spesso a stipulare accordi di durata più lunga.

In terzo luogo, il management ha comunicato che al termine del 1° trimestre 2026 ha formato un volume significativo di potenziali deal che potrebbero essere chiusi nei prossimi trimestri. I principali fattori sono stati l’ulteriore ampliamento della linea di prodotto Procore e le iniziative legate allo sviluppo della AI.

Ad esempio, un passo importante per attrarre nuovi clienti è stato il lancio a febbraio 2026 della soluzione Procore Scheduling. Il nuovo prodotto trasforma il cronoprogramma di costruzione da un documento normalmente utilizzato solo dall’ufficio pianificazione in uno spazio di lavoro unico per tutti i partecipanti al progetto. Dal lancio, il servizio è stato implementato da oltre 2 mila aziende ed è diventato uno dei prodotti a più rapida crescita nella storia di Procore.

Inoltre, per gli appaltatori specializzati — elettrici, meccanici, infrastrutturali e altri — nel 1° trimestre 2026 l’azienda ha lanciato un modulo di gestione dei materiali. Esso consente agli appaltatori che eseguono lavori in proprio di tracciare l’intero percorso dei materiali — dall’ordine e dalla scelta del fornitore fino alla consegna effettiva in cantiere.

Parallelamente è stata ampliata la funzionalità della piattaforma nell’ambito della contabilizzazione e del monitoraggio dei mezzi (telematica delle attrezzature). Di conseguenza, gli appaltatori hanno ottenuto un unico ambiente digitale in cui è possibile gestire contemporaneamente risorse umane, parco mezzi, documentazione e regolamenti con i clienti.

Questi cambiamenti stanno già trovando riscontro nel comportamento dei clienti. Ad esempio, Helm Group — un grande appaltatore meccanico specializzato — dopo 18 mesi di utilizzo parziale della piattaforma ha completamente trasferito la gestione dei propri progetti sull’infrastruttura Procore, per aumentare la produttività del lavoro e rinunciare a strumenti frammentati a favore di un sistema unico.

Riteniamo che il mantenimento della dinamica positiva degli indicatori finanziari e operativi, nonché l’espansione coerente delle funzionalità della piattaforma, creino una solida base per l’ulteriore crescita delle vendite dell’azienda.

Motivo 4. Allocazione del capitale

Nella conference call con gli investitori sui risultati del 1° trimestre 2026, la leadership di Procore ha confermato l’impegno verso una politica di restituzione di capitale agli azionisti, diretta e indiretta. Sebbene la priorità per l’azienda resti l’investimento nella crescita organica e in operazioni M&A mirate, mantiene anche la possibilità di effettuare un riacquisto di azioni.

Alla fine del 1° trimestre 2026, l’ammontare del programma di buyback autorizzato era pari a circa $200 mln, il che corrisponde approssimativamente al 3,32% dell’attuale capitalizzazione di mercato della società.

A nostro avviso, il programma di riacquisto di azioni può sostenere le quotazioni di Procore in un periodo di elevata incertezza di mercato, mentre potenziali annunci di nuove operazioni M&A potrebbero diventare un ulteriore fattore di attenzione da parte degli investitori.

Indicatori finanziari

I risultati finanziari di Procore Technologies negli ultimi 12 mesi (TTM) possono essere riassunti come segue:

I ricavi hanno raggiunto $1,37 mld, +3,68% rispetto ai risultati del 2025.
L’utile operativo Non-GAAP è cresciuto da $185,15 mln a $215,17 mln. La marginalità del relativo indicatore è aumentata dal 14,00% al 15,69%.
La perdita netta è stata pari a -$76,89 mln contro -$100,78 mln dell’anno precedente.

La crescita di ricavi e utili è legata all’aumento dei proventi sia dai clienti esistenti sia dai nuovi.

Andamento degli indicatori finanziari della società; fonte: elaborazione dell’autore

I risultati di Procore per il 1° trimestre 2026 sono riportati di seguito:

I ricavi sono cresciuti del 15,66% a/a e hanno raggiunto $359,28 mln.
L’utile operativo Non-GAAP è aumentato da $31,06 mln a $61,08 mln.
La perdita netta è stata pari a -$9,10 mln contro -$32,99 mln un anno prima.

Andamento dei risultati finanziari della società nel 1° trimestre 2026; fonte: elaborazione dell’autore

Negli ultimi 12 mesi il flusso di cassa operativo è aumentato a $311,00 mln da $300,27 mln dell’esercizio 2025.
Il free cash flow è aumentato da $216,51 mln a $225,89 mln.

La crescita del flusso di cassa operativo e del free cash flow è legata alla riduzione della perdita netta e all’aumento del capitale circolante.

Flusso di cassa della società; fonte: elaborazione dell’autore

Procore ha un bilancio assolutamente sano:

Il debito totale è pari a $84,96 mln.
Disponibilità liquide e investimenti a breve termine ammontano a $591,51 mln.

Un tale livello di leva finanziaria indica un’elevata solidità finanziaria e offre all’azienda una notevole flessibilità nell’allocazione del capitale.

Procore si aspetta una dinamica positiva dei risultati finanziari nel 2° trimestre e nel 2026 nel suo complesso.

Previsioni della società sui risultati finanziari; fonte: elaborazione dell’autore

Di conseguenza, le previsioni del management confermano ulteriormente il potenziale di ulteriore crescita del valore della società.

Valutazione e potenziale di crescita

Procore è scambiata con uno sconto rispetto al livello medio del settore sul multiplo EV/Sales (3,91x) e con un premio su EV/EBITDA (24,92x). Il premio su EV/EBITDA riflette la fase iniziale della crescita della redditività dell’azienda, mentre l’assenza dell’attuale multiplo P/E è dovuta al fatto che Procore non ha ancora raggiunto un utile netto stabile. Al contempo, gli analisti, inclusa la nostra squadra, prevedono il passaggio dell’azienda a un utile netto positivo già nel prossimo futuro, il che corrisponde a un multiplo previsionale Fwd P/E pari a 22,22x.

Valutazione comparabile; fonte: elaborazione dell’autore

Il target price medio dei top-12 investment bank di Wall Street è pari a $68,6 per azione. Secondo la nostra valutazione, l’azienda è sottovalutata sul multiplo EV/Sales e sui multipli storici; il fair value di mercato delle azioni è $60,0, il che implica un potenziale di crescita del 46,3%.

Target price delle banche d’investimento; fonte: elaborazione dell’autore

Principali rischi

Rallentamento dell’economia europea. Procore punta sullo sviluppo del business internazionale, in particolare in Europa. Tuttavia l’attività economica nella regione può rallentare sullo sfondo dell’inasprimento della politica monetaria da parte delle banche centrali europee a causa della crisi energetica provocata dalla guerra tra USA e Iran. In caso di peggioramento della situazione economica, i piani dell’azienda relativi alla scalabilità del business nella regione potrebbero essere rinviati o realizzati più lentamente.
Riorganizzazione del management. Come è stato osservato nelle ultime conferenze, la nuova leadership di Procore sta ancora entrando nel merito delle attività dell’azienda, quindi l’adozione di alcune decisioni manageriali può richiedere più tempo. L’attuale periodo di transizione può temporaneamente frenare i tassi di crescita del business.
Minaccia di concorrenza da parte della AI. Nonostante Procore sviluppi software specializzato che richiede una profonda competenza di settore e l’addestramento della AI su dati dedicati, non si può escludere che l’ulteriore sviluppo delle tecnologie di intelligenza artificiale porti alla comparsa di soluzioni concorrenti.

* Questa idea di investimento è fornita nell’ambito del servizio aggiuntivo "Ricerca d’investimento e analisi finanziaria" in conformità con la Licenza 275/15.

**La società può partecipare alla negoziazione degli strumenti finanziari menzionati in questo materiale in qualità di controparte o fornitore di liquidità. Tuttavia tutte le raccomandazioni e le informazioni presentate in questo materiale sono indipendenti e non sono collegate alle posizioni di trading della società. Adottiamo tutte le misure necessarie per prevenire conflitti di interesse e garantire l’obiettività delle informazioni fornite.

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